Đã bàn giao · đang cấp sổ
Zeit River County 1.1
Khoảng 17,9 ha, nhà phố, shophouse, biệt thự song lập, đơn lập, đã có cư dân. Ngày 10/02/2026 TP.HCM thống nhất chủ trương cấp sổ cho giai đoạn này; một số nguồn mô tả nhiều căn đã có sổ.
Pháp lý · Zeitgeist Nhà Bè (GS Metrocity)
Pháp lý Zeitgeist Nhà Bè: sổ hồng, đặt cọc và quy trình mua bán từng bước
Một trang gom đủ những gì người mua cần trước khi xuống tiền: pháp lý dự án đi tới đâu, sổ hồng từng phân khu ra sao, hình thức sở hữu khi mua lại, hợp đồng đặt cọc phải ghi gì và trình tự công chứng, sang tên.
Zeit River County 1.1: TP.HCM thống nhất chủ trương cấp sổ ngày 10/02/2026
Ảnh thực tế khu thấp tầng đã bàn giao
- Chủ đầu tưCty TNHH MTV Phát triển GS Nhà Bè (GS E&C)
- Tên pháp lý dự ánKĐT mới Nhơn Đức – Phước Kiển
- Giấy chứng nhận đất dự án~349,15 / 349,35 ha (07/2019)
- Hình thức giao dịch chínhChuyển nhượng từ chủ nhà
- Thuế, lệ phí khi sang tênTNCN 2% · trước bạ 0,5%
Đọc pháp lý cho đúng
Hai lớp giấy tờ: của cả dự án và của từng căn nhà
Zeitgeist Nhà Bè là tên thương mại của Khu đô thị mới Nhơn Đức – Phước Kiển, khoảng 349 ha, chia 5 giai đoạn, do Công ty TNHH MTV Phát triển GS Nhà Bè (thuộc GS E&C, Hàn Quốc) làm chủ đầu tư.
Hỏi "dự án có sổ chưa" thường gộp hai chuyện khác nhau. Tách ra hai lớp thì biết mình cần kiểm tra giấy gì.
Lớp 1 · Pháp lý dự án
Chủ trương đầu tư, quy hoạch, giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư cho toàn khu. Đây là nền, nhưng không thay được giấy tờ của từng căn.
Lớp 2 · Sổ hồng từng căn
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cấp cho người mua. Người mua lại quan tâm chính lớp này: sổ của đúng căn mình mua mới là bằng chứng.
Lớp 1 · Dòng thời gian
Các mốc pháp lý của dự án từ 2007 đến 2026
Tổng hợp từ báo chí được dẫn tên. Mốc nào chưa có văn bản công bố, trang này ghi rõ là chưa xác nhận.
2007
Chấp thuận chủ trương đầu tư
Thủ tướng chấp thuận chủ trương; UBND TP.HCM cấp phép đầu tư cho GS E&C tại các xã Nhơn Đức và Phước Kiển.
2008
Duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000
Quy hoạch tổng thể khoảng 349 ha được phê duyệt (Báo Pháp luật Việt Nam, 19/07/2019).
2009 – 2012
Bàn giao khoảng 260 ha đất
Thành phố bàn giao phần lớn khu đất; năm 2018 giao huyện Nhà Bè hoàn tất thu hồi, bàn giao mặt bằng còn lại.
2014 – 2017
Xác định giá trị quyền sử dụng đất
12/2014 giá trị phần đất ở được xác định 3.214 tỷ đồng; 04/2017 Kiểm toán Nhà nước kiến nghị xác định lại (VnEconomy, 27/02/2024).
07/2019
Giao đất 9 đợt, cấp giấy chứng nhận
Khoảng 349,15/349,35 ha đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư.
02/2024
Thẩm định lại giá đất lần thứ 7
Kết quả cuối cùng đến nay chưa thấy công bố.
Chưa công bố
01/07/2025
Sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã
Báo chí 2026 ghi dự án thuộc "xã Nhà Bè"; sổ cấp trước có thể còn ghi Phước Kiển hoặc Nhơn Đức. Sổ không mất giá trị.
10/02/2026
Thống nhất chủ trương cấp sổ giai đoạn 1-1
Tổ công tác TP.HCM thống nhất chủ trương cấp sổ hồng cho Zeit River County 1.1, phân khu đã bàn giao và có cư dân.
Mốc quan trọng với người mua lại
Lớp 2 · Tình trạng sổ hồng
Sổ hồng Zeitgeist từng phân khu đang ở đâu
Câu trả lời khác nhau theo phân khu và thậm chí theo từng căn. Số căn trong các nguồn không trùng nhau (302, 359, 377), nên đừng mặc định căn nào cũng đã có sổ.
Chưa mở bán
Zeit Edu County 1.2
Khoảng 49 ha, quy hoạch căn hộ, biệt thự, trường học, bệnh viện, TTTM. Đến cuối 10/2026 chưa công bố giấy phép xây dựng và điều kiện bán, nên chưa có cơ sở nói về sổ cho người mua.
Quy hoạch
Các giai đoạn còn lại
Nằm trong quy hoạch 5 giai đoạn của khu 349 ha. Số hiệu quy hoạch 1/500 từng phân khu và giấy phép xây dựng phân khu mới chưa có thông tin công bố kiểm chứng được.
Lưu ý tên pháp nhân
Báo chí có nơi ghi Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Industry, tài liệu giới thiệu ghi Công ty TNHH MTV Phát triển GS Nhà Bè. Cả hai cùng hệ GS E&C; hãy đọc đúng tên pháp nhân trên hợp đồng mua bán gốc của căn.
Hình thức sở hữu khi mua lại
Căn đã có sổ hay chưa có sổ: hai thủ tục khác hẳn nhau
Đây là câu hỏi đầu tiên phải trả lời trước khi bàn giá, vì nó quyết định hợp đồng, người ký và cách trả tiền.
Trường hợp A
Căn đã có sổ hồng
Giao dịch như nhà đất thông thường: công chứng hợp đồng chuyển nhượng rồi đăng ký biến động, sang tên sổ cho người mua.
- Bên bán: người đứng tên trên sổ (đủ chữ ký đồng sở hữu, vợ chồng)
- Giấy tờ chính: sổ hồng bản gốc, giấy tờ tùy thân, giấy tờ hôn nhân
- Kết quả: sổ được cập nhật tên người mua
- Vay ngân hàng: thường thuận lợi hơn vì có tài sản bảo đảm rõ ràng
Trường hợp B
Căn chưa có sổ
Không phải "sang tên sổ" mà là chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư, cần văn bản xác nhận của chủ đầu tư.
- Giấy tờ chính: hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư và các phụ lục
- Cần hỏi: số tiền đã đóng, nghĩa vụ thanh toán còn lại
- Cần hỏi: tiến độ cấp sổ của riêng căn đó
- Sổ sau này cấp trực tiếp cho người nhận chuyển nhượng
Trước khi đặt cọc
7 điểm phải đối chiếu trên sổ hồng bản gốc
Xem trực tiếp sổ bản gốc, không chỉ ảnh chụp. Đây là chặng quan trọng nhất, vì sau khi cọc, việc rút lui thường tốn kém.
- 01
Số phát hành, số vào sổ
Kiểm tra số phát hành, số vào sổ cấp giấy và dấu cơ quan cấp.
- 02
Tên chủ sở hữu
Trùng người ký; tài sản chung vợ chồng hoặc nhiều người đứng tên thì phải đủ chữ ký.
- 03
Thửa đất, tờ bản đồ
Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích và hình dáng lô khớp với thực tế và mặt bằng phân khu.
- 04
Diện tích xây dựng, số tầng
Khớp hiện trạng; phần cơi nới ngoài giấy phép có thể vướng khi sang tên hoặc vay ngân hàng.
- 05
Mục đích, thời hạn sử dụng
Đọc theo sổ của chính căn đó, không áp một thời hạn chung cho cả khu.
- 06
Trang biến động
Đã chuyển nhượng mấy lần, có đang thế chấp ngân hàng không, điều kiện giải chấp ra sao.
- 07
Phí quản lý, quy định khu
Hỏi ban quản lý phí còn nợ, quy định sửa chữa và kinh doanh trước khi chốt.
Tra ngăn chặn
Nhờ văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký đất đai tra tình trạng thế chấp, ngăn chặn giao dịch.
Quy trình mua bán chuyển nhượng
6 bước từ xem nhà đến nhận sổ mới
Trình tự thường gặp khi mua lại nhà phố, shophouse, biệt thự đã bàn giao. Thời gian từng bước tùy hồ sơ và nơi tiếp nhận.
- 1
Xem nhà và rà hồ sơ
Xác định vị trí căn trên mặt bằng, xem sổ bản gốc (hoặc hợp đồng với chủ đầu tư), tình trạng thế chấp, hiện trạng so với sổ.
Chưa chuyển tiền
- 2
Ký hợp đồng đặt cọc
Lập bằng văn bản: giá, các đợt trả tiền, hạn công chứng, bên chịu thuế phí, hiện trạng bàn giao và điều khoản phạt cọc.
Đặt cọc theo thỏa thuận
- 3
Giải chấp, chuẩn bị vay
Nếu căn đang thế chấp, thống nhất cách giải chấp trước công chứng. Người vay nên ghi tiến độ giải ngân vào hợp đồng cọc.
Tùy phương án giải chấp
- 4
Công chứng chuyển nhượng
Mang sổ gốc, giấy tờ tùy thân, giấy tờ hôn nhân. Công chứng viên tra cứu ngăn chặn tài sản trước khi ký.
Thanh toán phần lớn giá trị
- 5
Nộp thuế phí, đăng ký biến động
Kê khai thuế, lệ phí rồi nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai (bộ phận một cửa). Luật Đất đai 2024: đăng ký trong 30 ngày kể từ ngày có biến động.
TNCN 2% · trước bạ 0,5%
- 6
Nhận sổ mới, bàn giao nhà
Nhận sổ đã cập nhật tên, nhận nhà, chìa khóa, thẻ cư dân và báo thông tin chủ mới cho ban quản lý.
Thanh toán khoản cuối
Cư dân Zeitgeist bắt đầu làm sổ hồng
Video: kênh YouTube @batdongsantiemnang
Hợp đồng đặt cọc
Ba điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng cọc
Hợp đồng đặt cọc là nơi phát sinh tranh chấp nhiều nhất khi mua lại. Thiếu một trong ba điều khoản dưới đây thì chưa nên ký.
- 1
Ai chịu từng khoản thuế phí
Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng: ghi rõ bên nào nộp, theo giá nào.
- 2
Cách giải chấp nếu căn đang thế chấp
Ai trả nợ ngân hàng, bằng tiền nào, giải chấp xong trước ngày công chứng.
- 3
Thời hạn và xử lý vi phạm
Hạn công chứng, hạn bàn giao, hiện trạng bàn giao và mức phạt khi một bên không thực hiện.
Nên ghi thêm giá chuyển nhượng, các đợt trả tiền gắn với mốc pháp lý (không chỉ gắn với ngày), và tiến độ giải ngân nếu vay ngân hàng.
| Khoản | Mức | Thường do |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% | Bên mua |
| Phí công chứng | Theo biểu phí hiện hành | Hai bên thỏa thuận |
| Phí quản lý còn nợ | Theo ban quản lý | Bên bán tất toán |
Theo tổng hợp của LuatVietnam; giá tính thuế không thấp hơn bảng giá đất do UBND TP ban hành. Bên chịu khoản nào là do hai bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Thanh toán theo luật và theo lịch sử
Ai được thu bao nhiêu tiền, vào lúc nào?
Đến cuối 10/2026 chủ đầu tư chưa công bố chính sách bán hàng mới. Nhà đã bàn giao chỉ còn giao dịch giữa chủ nhà và người mua, giá và tiến độ trả tiền do hai bên thỏa thuận.
Khi một phân khu mới mở bán: ngưỡng thu tiền tối đa
Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, hiệu lực từ 01/08/2024, áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai.
- 5%Đặt cọc
Chỉ thu khi dự án đủ điều kiện kinh doanh; thỏa thuận cọc phải ghi rõ giá bán.
- 30%Lần đầu theo hợp đồng
Tổng tối đa, đã tính cả tiền cọc.
- 70%Trước bàn giao
Không quá 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
- 95%Trước khi có sổ
5% còn lại trả khi bên mua nhận giấy chứng nhận.
Ví dụ minh họa với hợp đồng 10 tỷ (không phải giá dự án): cọc tối đa 500 triệu; lần đầu tối đa 3 tỷ; trước nhận nhà tối đa 7 tỷ (hoặc 5 tỷ nếu áp ngưỡng 50%); trước khi có sổ tối đa 9,5 tỷ.
Lịch 7 đợt từng công bố năm 2020
Dữ kiện lịch sử của đợt bán Zeit River County 1, không áp dụng cho giao dịch hôm nay.
| Đợt | Giai đoạn | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| 1 | Đặt cọc | 10% |
| 2 | Đặt cọc | 10% |
| 3 | Ký hợp đồng mua bán | 10% |
| 4 | Sau đợt 3 | 10% |
| 5 | Sau đợt 4 | 10% |
| 6 | Bàn giao nhà | 45% |
| 7 | Nhận sổ hồng | 5% |
Năm đợt đầu chiếm khoảng 50% trước khi nhà hoàn thiện. Khoảng cách giữa các đợt 4, 5 không thống nhất giữa các nguồn, và mức cọc 10% thuộc thời kỳ trước luật 2023, nên đừng lấy làm chuẩn cho hiện nay.
Dừng lại hỏi kỹ khi gặp
Dấu hiệu một "chính sách" hoặc giao dịch chưa chính thức
Bị mời chuyển tiền "giữ chỗ", "ưu tiên" khi chưa có thông báo dự án đủ điều kiện kinh doanh.
Chiết khấu, quà tặng, hỗ trợ lãi suất chỉ hứa bằng lời hoặc tin nhắn, không có văn bản ghi đơn vị ban hành.
Lịch trả tiền trước bàn giao vượt các ngưỡng 5% · 30% · 70% · 95% của luật.
Người bán không đưa được sổ bản gốc, tên trên sổ không khớp người ký, hoặc thiếu chữ ký đồng sở hữu.
Lời hứa sinh lời, bao thuê lại không được ghi trong hợp đồng.
Hiện trạng nhà khác sổ (cơi nới, thêm tầng) mà hợp đồng không nói cách xử lý.
Đọc sâu hơn
Bài viết pháp lý và giao dịch Zeitgeist Nhà Bè
Sổ hồng Zeitgeist: ba chặng kiểm tra từ đặt cọc đến lúc nhận sổ mới
Tình trạng sổ từng phân khu và việc cần làm trước đặt cọc, lúc công chứng, sau khi nộp hồ sơ biến động.
Đọc bài- Mua lại nhà Zeitgeist: những câu cần hỏi chủ nhà trước khi ký bất cứ giấy nào
- Chính sách bán hàng Zeitgeist: ai được thu bao nhiêu tiền, vào lúc nào?
- Vay ngân hàng mua nhà Zeitgeist: hồ sơ cần chuẩn bị
- Nền tảng pháp lý ban đầu của GS Nhà Bè: giấy phép, đất và bàn giao mặt bằng
- Các mốc pháp lý của dự án Zeitgeist Nhà Bè từ năm 2007 đến 2019
Hỏi đáp pháp lý Zeitgeist Nhà Bè
Zeitgeist Nhà Bè đã có sổ hồng chưa?
Tùy phân khu và từng căn. Zeit River County 1.1 đã bàn giao, ngày 10/02/2026 Tổ công tác TP.HCM thống nhất chủ trương cấp sổ cho giai đoạn này. Zeit Edu County và các giai đoạn sau chưa mở bán nên chưa có sổ cho người mua. Sổ của đúng căn mình mua mới là bằng chứng.
Mua căn chưa có sổ thì làm hợp đồng gì?
Đó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư, cần văn bản xác nhận của chủ đầu tư, không phải công chứng sang tên sổ. Hãy hỏi kỹ số tiền đã đóng, nghĩa vụ còn lại và tiến độ cấp sổ của riêng căn đó trước khi đặt cọc.
Thuế phí sang tên gồm những gì, ai trả?
Theo tổng hợp của LuatVietnam: thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng (thường bên bán), lệ phí trước bạ 0,5% (thường bên mua), cộng phí công chứng. Ai chịu khoản nào do hai bên thỏa thuận và phải ghi trong hợp đồng đặt cọc.
Đăng ký biến động mất bao lâu?
Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động. Thời gian giải quyết cụ thể tùy hồ sơ và nơi tiếp nhận; nên hỏi bộ phận một cửa của cơ quan đăng ký đất đai.
Sổ ghi xã Phước Kiển, nay đổi thành xã Nhà Bè có sao không?
Từ 01/07/2025 TP.HCM sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp xã. Sổ cấp trước vẫn có giá trị; khi cập nhật biến động, hãy hỏi cơ quan đăng ký đất đai cách ghi địa danh.
Có nên tin tin nhắn "đã có sổ, cứ cọc trước"?
Không nên. Mức hoàn tất khác nhau giữa các căn. Xem sổ bản gốc, tra thế chấp, ngăn chặn tại công chứng trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào. Xem thêm ba chặng kiểm tra sổ hồng.
Nhờ chuyên viên rà hồ sơ pháp lý một căn cụ thể
Gửi mã căn hoặc loại nhà bạn đang cân nhắc. Chuyên viên hỗ trợ đối chiếu sổ, tình trạng thế chấp và gợi ý các điều khoản cần có trong hợp đồng đặt cọc trước khi bạn xuống tiền.
- Đối chiếu sổ hồng bản gốc với hiện trạng căn
- Hướng dẫn trình tự đặt cọc, công chứng, sang tên
- Gợi ý căn đã có sổ phù hợp ngân sách
Văn phòng tại dự án: 46 Đường B13, mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, khu đô thị GS Nhà Bè.
Các dòng nhà tại Zeitgeist Nhà Bè
Xem nhà đang giao dịch
- Tổng quan dự án, giỏ hàng và bảng giá
- Nhà phố 7 × 17 m
- Shophouse 7 × 18 m
- Biệt thự song lập 162 – 200 m²
- Biệt thự đơn lập 250 – 300 m²
- Tiện ích nội khu và ngoại khu
Thông tin tổng hợp từ các bài viết trên zeitgeistnhabe.vn và các nguồn báo chí được dẫn tên (Báo Pháp luật Việt Nam, VnEconomy, CafeF, Tuổi Trẻ, LuatVietnam), kiểm tra 10/11/2026. Trang này mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý; quy định và tình trạng hồ sơ có thể thay đổi. Hãy xác nhận với công chứng viên, cơ quan đăng ký đất đai hoặc luật sư trước khi ký kết. Ví dụ 10 tỷ chỉ để minh họa cách tính, không phải giá dự án.