Nhiều người nhận được tờ mặt bằng Zeitgeist nhưng không biết bắt đầu đọc từ góc nào. Cách dễ nhất là đi từ ngoài vào trong: trước hết xem khu đất nằm trong ranh nào, sau đó đến chỉ tiêu quy hoạch, rồi mới tới bố cục phân khu và diện tích từng căn. Đến tháng 10/2026, mức chi tiết nhất chỉ có ở Zeit River County 1, nơi nhà thấp tầng đã xây xong; các phân khu sau mới dừng ở quy hoạch. Số liệu lấy từ tài liệu chủ đầu tư và báo chí, có thể thay đổi, hãy xác nhận với tư vấn viên.
Bước một: khu đất nằm trong ranh nào?
Theo VnEconomy (27/02/2024), khu đô thị có rạch Ông Bốn ở phía Bắc, đường Nguyễn Bình ở phía Nam, đường Nguyễn Hữu Thọ ở phía Đông và các dự án dân cư ở phía Tây. Tên pháp lý là Khu đô thị mới Nhơn Đức – Phước Kiển; chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Phát triển GS Nhà Bè (thành viên GS E&C, Hàn Quốc), còn đơn vị thiết kế quy hoạch là Ong&Ong (Singapore).
Bước hai: các chỉ tiêu quy hoạch cần nhớ
- Tổng diện tích khoảng 349,35 ha, chia 5 giai đoạn.
- Đất đơn vị ở khoảng 228 ha, đất ngoài đơn vị ở khoảng 121 ha.
- Mật độ xây dựng 30%, chiều cao tối đa 35 tầng.
Mật độ 30% có nghĩa phần lớn mặt đất dành cho đường, cây xanh, mặt nước và công trình công cộng. Nhìn trên bản vẽ, các khu thấp tầng, cao tầng và công trình chung được xếp dọc trục đường nội khu và các nhánh sông, rạch. Câu chuyện quy hoạch và các giai đoạn được bàn kỹ hơn trong bài GS E&C và quy hoạch 349 ha, 5 giai đoạn.
Bước ba: quy mô từng giai đoạn và phân khu
Theo giới thiệu của chủ đầu tư: giai đoạn 1 khoảng 67 ha với 3.485 sản phẩm (nhà phố, shophouse, căn hộ); giai đoạn 2 khoảng 49 ha với 1.678 sản phẩm (biệt thự, nhà phố, căn hộ cao cấp); giai đoạn 5 khoảng 99 ha với 17.043 căn hộ. Trong giai đoạn đầu, hai cái tên xuất hiện nhiều nhất:
- Zeit River County 1 (1.1): khoảng 17,9 ha, đã bàn giao. Số căn mỗi nguồn nêu một khác (359 hoặc 377 căn) và tình trạng sổ hồng được giải thích trong bài Zeit River County 1 đã bàn giao.
- Zeit Edu County (1.2): khoảng 49 ha, quy hoạch căn hộ, biệt thự đơn lập, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại; chưa công bố mặt bằng chi tiết và chưa mở bán. Hồ sơ phân khu này nằm ở bài Zeit Edu County: quy hoạch dự kiến và tình trạng 2026.
Mặt bằng tầng và mặt bằng căn hộ chung cư đến tháng 10/2026 vẫn chưa được công bố.
Bước bốn: bố cục bên trong Zeit River County 1
Phân khu là một khu ở khép kín (compound), có bảo vệ 24/7. Nhà phố và shophouse xếp thành dãy dọc các trục đường; biệt thự song lập và đơn lập quây quanh công viên nội khu, vòng xoay và clubhouse, một số căn đơn lập nằm sát sông. Đường nội khu có vỉa hè, cây xanh và vài trục có làn xe đạp.
Phân khu này còn được kể từ góc đời sống cư dân trong bài Zeit River County 1 đã bàn giao.
Bước năm: diện tích đất và sàn của từng dòng nhà
Các con số dưới đây theo tài liệu thông số của chủ đầu tư và thông tin giỏ hàng chuyển nhượng; diện tích sàn có thể lệch nhẹ giữa các tài liệu, và giữa căn góc, căn nở hậu với căn tiêu chuẩn.
- Nhà phố: 7x17 m (khoảng 119 m² đất), sàn khoảng 270–274 m², một trệt hai lầu và áp mái.
- Shophouse: 7x18 m (khoảng 126 m² đất), sàn khoảng 370 m², một trệt ba lầu và áp mái.
- Biệt thự song lập 162 m² (9,5x17 m): sàn khoảng 220 m², một trệt hai lầu.
- Biệt thự song lập 200 m² (10x20 m): sàn khoảng 272 m², một trệt hai lầu.
- Biệt thự đơn lập 250 m² (12,5x20 m): sàn khoảng 301 m², một trệt hai lầu.
- Biệt thự đơn lập 300 m²: sàn khoảng 342–365 m², một trệt hai lầu, có loại thêm tầng hầm.
- Dinh thự khoảng 600 m²: chưa có số liệu sàn tổng hợp.
Layout nhà phố 7x17 m
Bản vẽ cho thấy cách chia công năng theo tầng: trệt dành cho chỗ để xe, phòng khách và bếp; các tầng lầu là phòng ngủ và vệ sinh; áp mái thường làm phòng sinh hoạt chung, phòng thờ hoặc sân phơi. Bố trí từng phòng nên đọc trực tiếp trên bản vẽ.
Phần so sánh sâu hơn giữa nhà phố và shophouse nằm trong bài nhà phố 7x17 và shophouse 7x18: diện tích, kết cấu, công năng. Shophouse hơn nhà phố một tầng lầu nên sàn lớn hơn khoảng 100 m², hợp khi cần tầng trệt kinh doanh mà vẫn đủ phòng ở phía trên. Biệt thự có sân vườn bao quanh, mật độ xây dựng trên lô thấp hơn nên sàn không tăng tương ứng với đất.
Nếu còn đang phân vân giữa các dòng, bài 5 loại nhà thấp tầng Zeitgeist sắp xếp chúng theo nhu cầu của gia đình.
Bốn phép thử khi cầm bản vẽ đi xem căn
- Vị trí: gần clubhouse, công viên, ven sông hay sát trục chính cho trải nghiệm và mức giá khác nhau.
- Hướng nhà: đối chiếu bản vẽ với la bàn ngoài thực địa; hướng quyết định nắng chiều và chi phí làm mát.
- Căn góc, căn nở hậu: đất và sàn có thể lớn hơn căn chuẩn, cần so với hợp đồng và giấy chứng nhận.
- Sàn trên giấy tờ: so với bản vẽ; phần cải tạo thêm cần phù hợp quy định quản lý của khu.
Hỏi nhanh, đáp gọn
Zeitgeist có mấy phân khu?
Dự án chia 5 giai đoạn. Phân khu đã bàn giao là Zeit River County 1; Zeit Edu County (1.2) đang chuẩn bị, mặt bằng chi tiết các giai đoạn sau chưa công bố.
Đã có mặt bằng căn hộ chưa?
Chưa; đến 10/2026 chủ đầu tư chưa công bố mặt bằng tầng hay mặt bằng căn hộ.
Bức tranh chung ở trang tổng quan Zeitgeist Nhà Bè.
Xem video liên quan
Video: Flycam Zeitgeist tháng 9, kênh Bất Động Sản Tiềm Năng – Phước Sửu Realtor. Xem trên YouTube · Kênh YouTube
Đọc tiếp trong hệ thống bài viết
- Quy hoạch 349 ha, 5 giai đoạn: chủ đầu tư và cách dự án được chia phần.
- Zeit Edu County 1-2: những gì quy hoạch dự kiến và chưa công bố.
- 5 loại nhà thấp tầng Zeitgeist: chọn dòng nhà theo nhu cầu gia đình.
- Nhà phố 7x17 và shophouse 7x18: kết cấu và công năng từng tầng.
- Zeit River County 1 đã bàn giao: phân khu đầu tiên nhìn từ thực tế.
Sản phẩm đang giao dịch và mức giá tham khảo
Mức giá dưới đây tương ứng các dòng nhà có diện tích ở phần trên, hiện chuyển nhượng tại Zeit River County 1.
| Loại hình | Diện tích đất | Giá tham khảo |
|---|---|---|
| Nhà phố 7x17 m | 119 m² | Từ khoảng 17 tỷ |
| Shophouse 7x18 m | 126 m² | 23–25 tỷ |
| Biệt thự song lập | 162 m² | Từ 23 tỷ (có thương lượng) |
| Biệt thự song lập | 200 m² | Từ khoảng 26 tỷ (có thương lượng) |
| Biệt thự đơn lập | 250 m² | Từ 34 tỷ |
| Biệt thự đơn lập | 300 m² | Khoảng 52 tỷ |
| Dinh thự | 600 m² | Trên 60 tỷ |
Căn hộ và phân khu Zeit Edu County: chủ đầu tư chưa công bố giá chính thức.
Giá tham khảo theo bảng giá cập nhật 31/10/2026 (mới nhất tính đến 08/11/2026), có thể thay đổi theo vị trí căn và thời điểm; vui lòng xác nhận với tư vấn viên.
Cần bản vẽ phân khu hoặc layout của một căn cụ thể, bạn hãy để lại thông tin trên trang để được tư vấn, hoặc xem tổng quan dự án.
